kobah


Блог циничного романтика

Не нужно читать между строк, тем более, если там ничего нет.


Предыдущий пост Поделиться Следующий пост
Как я сдаю жилье.
kobah


Я периодически наблюдаю посты про сдачу/съем квартир в найм и всегда с интересом их читаю, но… к моему сожалению ничего правильного (подчеркну, правильного для меня) я не вынес. Зато под каждым текстом на эту тему разворачивается нешуточный холивар белой и черной розы, в котором участвуют обе стороны сделки, наймодатель и наниматель. Правда, есть еще третья сторона, которая не сдает и не снимает квартиры, но зато лучше всех знает, как это делается. Но третья сторона есть в любом обсуждаемом вопросе, поэтому не будем обращать на нее внимание.

На самом деле в спорах участвуют еще и риэлторы, но их почему то не любит не одна ни другая сторона. Риэлторы – зло! – это я где то прочитал в комментариях. Хотя непонятно, почему.

Здесь я хочу рассказать о личном опыте, как это делаю я. Я не претендую на истину, не планирую споров, не настаиваю, что «так единственно правильно», я просто делюсь опытом сдачи квартир в Москве и Московской области.

Как я ищу клиентов.

Все просто и банально, мне помогает риэлтор. У меня нет времени и желания самому искать квартиросъемщиков, разговаривать с ними по телефону, отвечать на вопросы, ездить и показывать квартиру. Все это делает риэлтор, которому я озвучил требования к квартиросъемщикам. И хоть он не несет ответственности за подобранных жильцов, но зато он фильтрует их на стадии отбора, согласно мои требованиям.

Требования к квартиросъемщикам.

Они просты и незамысловаты. Семья (желательно), с ребенком (желательно), постоянная регистрация в РФ (обязательно). Возможно с животными.

Почему нужна постоянная регистрация? Это чисто мои внутренние тараканы, но так мне кажется надежней, нежели это будет мигрант-иностранец.

Почему семья с ребенком? Все очень просто – я не сдаю жилье на месяц-два. Мне удобней и выгодней сдать в нижнем ценовом пределе, но на много лет, поэтому если это будет семья с ребенком, то шанс, что они не съедут с квартиры через год, очень велик. Именно поэтому я всегда делаю им временную регистрацию для детского садика/школы (без нее не берут), если они этого попросят.

Стоимость жилья.

Как написано выше, она у меня в нижнем ценовом пределе на рынке и никогда не повышается, за исключением случаев резкого роста тарифов на услуги ЖКХ (чего еще не было), либо в ситуации, описанной далее.

Есть люди, которые по несколько месяцев ищут жильцов, потому, что цена на квартиру задрана под самый верх. И, разумеется, рано или поздно находят. Но здесь есть немалый риск, что очень скоро жильцы найдут другое жилье, аналогичное по качеству, но гораздо ниже по цене. И еще есть один момент – вот например найм квартиры стоит 50 т.р./мес. Это максимальная цене на такие квартиры. Хозяин ищет клиентов месяц, два, три, но цену не снижает. В итоге находит, но три месяца квартира не приносила прибыль, в итоге он получит за 9 месяцев 450 т.р., хотя, если бы снизил цену, даже до 40 т.р./мес., то сдал бы ее сразу и имел бы за год 480 т.р. Как вы понимаете, этот пример сильно утрирован, но я считаю его правильным. Потому, что жильцы дорогой квартиры за это время найдут более дешевый вариант и съедут, а хозяин опять будет терять несколько месяцев в поиске жильцов.

Депозит.

Не мной это придумано но я этим пользуюсь. При заезде в квартиру, берется оплата за первый месяц проживания и депозит, в размере месячной оплаты. Этот депозит вы обязаны вернуть жильцам при их выезде. Причем не стоит соглашаться на предложение жильцов зачесть этот депозит как оплату за последний месяц. Этот депозит – ваша гарантия, что при возврате вам ключей и обнаружении порчи имущества по вине жильцов, вам не придется из своего кармана платить за устранение поломок.

Внештатные ситуации.

Стоимость квартиры формируется в том числе и из наличия в ней различных удобств. И поэтому, если в квартире что-нибудь ломается из техники, мебели, потекла труба, сломался унитаз и т.д., то это все восстанавливается за мой счет, разумеется, если поломка (протечка) произошла не по вине жильцов. Но для меня это настолько редкий случай, что и не вспомню, что бы жильцы сами что то сломали и попросили меня восстановить за мои же деньги.

Отношения.

Иногда бывает, что жильцы хотят купить в квартиру что-нибудь из техники или мебели. Мы обговариваем это, и они покупают в счет будущей оплаты за жилье. После чего, приобретенная вещь становится моей собственностью. И им хорошо, купили, что хотели, а деньги все равно отдали бы мне в счет оплаты и мне хорошо, так, как дополнительная мебель (техника) повышает привлекательность жилья для будущих квартиросъемщиков. Надо сказать, что одну квартиру первый раз я сдавал совершенно пустой, а теперь она почти полностью обставлена.

Не нужно названивать жильцам по телефону. Вообще. Допускается только один звонок, накануне дня выплаты, что бы согласовать время встречи (если оплата происходит наличными) и все. Чем больше вы названиваете, тем чаще им напоминаете, что квартира не их, а так, временное жилье. А приезжать с проверкой, заходить в квартиру, осматривать комнаты, это почти гарантия, что жильцы будут относится с квартире, как к съемной. Да и такое поведение не добавит вам уважения. Жильцы должны чувствовать себя полноправными хозяевами вашей квартиры, только тогда они будут к ней относиться как к своей.

Если вы с жильцами заранее договоритесь о системе устранения неполадок, как я писал выше про внештатные ситуации, то они сами будут вам звонить и говорить, где, что, стало не так в квартире. Им не выгодно будет скрывать возникшие недостатки, поскольку устранять их все равно за ваш счет.

У меня опыт сдачи жилья не такой большой, всего десять лет, но ни разу, ни одна квартира не ждала жильцов больше двух недель. И съезжали они всегда с сожалением и совсем не из-за того, что я предоставлял им некачественные услуги. Одна семья уехала за границу, вторая (девушка с ребенком) вышла замуж и уехала к мужу, еще одни родили третьего ребенка и уехали в более просторную квартиру.

Одни жильцы съехали, а другие еще не нашлись.

За это время я навожу идеальный порядок в квартире, включая мойку окон, за/под мебелью и т.д. Проверяю всю сантехнику, дверцы мебели, ручки (больное место) и все остальное, что влияет на комфортное проживание. В случае необходимости перекрашиваю стены (в одной квартире обои под покраску, очень удобно) или переклеиваю, если они того требуют. Да, это дополнительные затраты, но они были запланированы изначально. Как бы аккуратно не жили люди, все равно, что то отвалится, оторвется или открутится, тем, более, если в семье есть ребенок. А следующие жильцы должны увидеть чистую и красивую квартиру.

Не стоит жильцам, которые съезжают, предъявлять претензии за оторванные обои или царапины на ламинате, это все естественный износ. Разумеется, если разбит телевизор или помят холодильник, то все вычитается из депозита.

Квартплата.

Электричество, вода по счетчикам оплачивают жильцы, все остальное – я.

Повышение/понижение стоимости найма.

Это очень скользкий и весьма не любимый мною момент, но от него никуда не деться. Первый раз жильцы обратились с просьбой понижения стоимости найма, по моему в 1998 г., в момент кризиса. Мы обговорили сумму снижения но с условием, как только ситуация в стране стабилизируется, то стоимость вернется на докризисный уровень. Прошло пару лет, кризис утих и пришло время поднимать цену, но рынок в этом районе немного просел и к докризисной цене вернуться не удалось. После этого жильцы прожили у меня еще четыре года и уехали за границу.

Договор и остальные юридические вопросы.

В любом случае, подробности и нюансы лучше узнавать у юристов. Я же заключаю договор на 11 месяцев с описью имущества, его состояния и дефектов, порядком оплаты, ежемесячной суммой и обязательными условиями при которых стоимость найма может быть увеличена. В нашей стране нельзя быть уверенным в стабильности тарифов и налогов.

При финансовых расчетах с жильцами, распиской подтверждаю, что деньги получены.

Вот это и есть мой опыт. Кто то скажет, что мне просто повезло с жильцами и возможно будет прав. Но без жесткой фильтрации желающих снять квартиру, пусть даже и дороже, этого везения не было бы.

Удачи и всем адекватных нанимателей и наймодателей!

Все остальное здесь
Подписаться на новые посты
Google+





Записи из этого журнала по тегу «рассуждения»


  • 1
а налоговую декларацию по полученной прибыли сдаете? это я не в обиду, просто интересно как на материковой России это делают. у нас в Крыму все "в черную" сдают жилье, но сейчас рейды обещают от налоговой

Я специально не стал освещать этот вопрос, дабы не услышать, что либо "лох, платит государству добровольно", либо что "ворует у государства"

Прям идеальный сдаватель квартир.

В итоге так получается выгодней

Благодарю. Прям мои мысли. Я с 2007 по 2012 г. снимал три разных квартиры, в целом с хозяевами везло. Хотя квартиру перед сдачей они не приводили в идеальный порядок никогда.В этом году впервые буду квартиру сдавать

ну не знаю. Хотя бы следы пребывания предыдущих жильцов надо убирать

Да, все так. Могу еще добавить из личного опыта - идеально сдавать друзьям или хорошим знакомым. Понятно, что это тоже будет в самом низу ценового сегмента, но и им приятно - снимают дешево "по знакомству", и у меня голова ни о чем не болит.

Не совсем согласен. Друзья или знакомые считают, что вполне могут и затянуть с оплатой. Мыждрузья

Вы идеальный арендодатель!
Я в какой-то момент искал загородный дом для себя, жены и маленького сына, так вот одна из хозяек спросила: кто будет проживать? Ну я перечислил свою семью и добавил, что периодически будут приезжать бабушки/дедушки, буквально на 1-2 дня с мелким посидеть. Так вот эта дама заявила, что аренда будет не 50К, а 55К. На мой вопрос, с чем связано, она стала петь про "износ труб и прочей сантехники" :))) До кучи выяснилось что это не отдельный дом, а дуплекс с самой хозяйкой на соседнем участке. У меня перед глазами встала картина весенних шашлыков с друзьями и их детьми и выражением лица смотрящей на это безобразие тетки-хозяйки, и я мгновенно сбежал. Думаю жильцов она до сих пор ищет :)

Зато сейчас живу у потрясающих хозяев, которые при знакомстве задали такой же вопрос про семью и почему-то друзей. Я, наученный предыдущим опытом начал мямлить про бабушек/дедушек и мало-мало-очень-редко приезжающих друзей, но был огорошен фразой: "родственников и друзей должно быть много, и приезжать они должны часто, ибо именно количество друзей характеризует меня как человека" :))) Ну примерно так по смыслу.
Живу 5-й год, забот не знаю. Хозяева заезжают раз в год, на 5 минут перед Новым Годом поздравить с оным.

Вы и правда идеальный арендодатель))
как человек, который снимал 4 разные квартиры могу сказать, что такие и вживую встречаются. с двумя из них бы даже дружим семьями спустя годы
вот они вели себя ровно также, как Вы и описали. интересно еще что мы именно эти две квартиры нашли сами, те без участия агентов.

Естественно встречаются и даже много. Но тут уж на кого попадешь))

..спасибо за такой подробный "разбор полётов"! думаю, что ваш опыт пригодится обеим сторонам процесса..

вообще-то война была между белой и алой розами.

Спасибо, очень интересно. А Airbnb не пользовались? Я в этом году первый раз воспользовался, чтобы снять квартиру. Кратовременно. И в Германии. Но мне понравилось. Знаю, что и в России люди пользуются как для аренды, так и для сдачи.

Всё как у меня. А я и снимал и сдавал. Причём два года ОДНОВРЕМЕННО (жил в съёмной маленькой, сдавал большую, на том имел прибыль).

Все должно быть культурно и честно, причем с обеих сторон

Когда свекры сдавали квартиру, мы от риелторов просто вешались (((
Интересно, как физ.лицо сдаёте или ИП регистрировали?

Если давать объявление, то да, налетят. А если самому риэлтора найти, то никто не будет тревожить. Они своей базой клиентов не делятся

Понравились ваши рассуждения. Поскольку у меня есть теги аренда и аренда недвижимости, то сделаю перепост вашей статьи. С благодарностью приму ваш толковый коммент на тему как подготовить квартиру к сдаче в аренду http://parus28.livejournal.com/406063.html Ваш пост нашла случайно.

"Жильцы должны чувствовать себя полноправными хозяевами вашей квартиры, только тогда они будут к ней относиться как к своей" - по моему мнению это большое заблуждение.

Любое мнение имеет право на существование. Я писал из своего опыта, у кого то он может быть и другой

интересно но не полно
а что происходит если арендаторы не могут платить по разным причинам?
просят об отсрочке?

На этот случай у меня опыта нет. Было всего один раз, они в день платежа были в отпуске. Но если предположить, что такое случится из за неплатежеспособности, дам месяц на погашение, и в случае неоплаты, распрощаемся

  • 1
?

Log in

No account? Create an account